A buborékok kialakulása a pénzügyi és gazdasági világ leginkább kutatott és talán legizgalmasabb jelenségei közé tartozik. Mindezt bizonyítja, hogy az elmúlt harminc év során számos alkalommal alakult ki pénzügyi válság az aktívaárak emelkedésének, majd sokszor drasztikus csökkenésének következményeképp. Ide sorolható a kilencvenes évek végének amerikai tőzsdepiaci lufija, melyet a szakirodalom dotcom válságként könyvelt el. A 2008-as pénzügyi, majd reálgazdasági válság is az ingatlanárak drasztikus emelkedésének, majd szó szerinti bezuhanásának lett következménye. Persze voltak buborékosodási folyamatok több száz éves (1637-es tulipánmánia) és gyaníthatóan egy-két éves (bitcoin) távlatban is. A buborékok kialakulásával az a legfőbb probléma, hogy a gazdasági szereplők, és így legfőképp a gazdaságpolitikusok számára is legtöbbször kevéssé azonosíthatók be. További problémát jelent, hogy egyáltalán nem biztos, hogy a gazdaságpolitika bármit is tud kezdeni egy esetleges buborékosodási folyamattal. A tanulmány célja, hogy felvázolja a buborékok kialakulásának hátterét, típusait, a gazdaságpolitika lehetséges válaszait, valamint kitekintsen a mai magyar ingatlanpiac helyzetére és a lakhatási válság lehetséges megoldásaira is.

Buborékosodás és eszközárak

Sokszor szembesülünk azzal a kihívással, hogy jellemeznünk kell egy adott magánszemély, vagy vállalat vagyoni helyzetét. Az elsődleges kérdés, hogy mije van az adott gazdasági szereplőnek, melyre vállalatok esetén a mérleg adja meg a választ. A mérleg baloldalát eszközoldalnak nevezzük, amely azt mutatja meg, hogy a vállalat vagyonának mi a konkrét megnyilvánulási formája. Ide tartozhatnak termelőeszközök, áruk, értékpapírok, pénzeszközök és sok minden más is. A vállalat azért tartja ezeket az eszközöket, mert azoktól valamilyen jövedelemáramlást remél a jövőben. A termelőeszközök felhasználásával különféle termékeket gyárt, melyeket értékesít; az áruk eladásával kereskedelmi tevékenységet folytat; az értékpapírok valamekkora kamatjövedelmet/osztalékjövedelmet biztosítanak számára. Összességében azt mondhatjuk, hogy az adott vállalat (vagy akár magánszemély) jövőbeni jövedelmét az határozza meg, hogy milyen eszközökkel rendelkezik és azokat milyen módon használja fel. Egy vállalatnál nem elhanyagolható, hogy milyen a jövedelemtermelési képessége, hiszen a vállalat értékelésének ez az elsődleges és legfőbb szempontja.

Az eszközök árával kapcsolatban is feltehetjük ezt a legfőbb kérdést: milyen jövedelemáramlásra számíthatunk tőlük a jövőben? Egy eszköz pusztán annyit érhet (racionális alapokon), amennyi jövedelmet termel a jövőben, pontosabban amennyit ez a jövőbeli jövedelem ér számomra a jelenben. Mind a kötvényekhez, mind a részvényekhez társítunk valamekkora jövőbeli kifizetést, melyet jelenértékre átszámítva megkapjuk az eszköz racionális, „indokolt” árát. A jelenérték számítása úgynevezett diszkontálással történik, melynek lényege, hogy a jövőbeli pénzáramot leosztjuk az elvárt hozammal, természetesen a megfelelő hatványon véve. Így kaphatjuk meg, hogy az adott eszköz jövedelemtermelő képessége ténylegesen mekkora „piaci” árat indokol. Fontos kiemelni, hogy például részvények esetében nincs egyértelmű jövőbeli jövedelemáramlás, azonban mint minden eszköz esetén, részvények esetén is a jövedelemtermelési képesség számít, így indokolt, hogy a buborékosodással kapcsolatban is ezt a tényezőt vizsgáljuk. 

Az eszközök árát tehát alapvetően két tényező határozza meg: (1) az a jövedelem, melyet várhatóan generálnak a jövőben, (2) az elvárt hozam. Az eszközárak növekedésére tehát két tényező hat pozitívan: ha (1) nő a jövőbeli jövedelem és/vagy (2) csökken az elvárt hozam.

A várakozásokról: Persze rögtön felmerülhet a kérdés: hogyan tudom a jelenben megmondani egy adott eszköz jövőbeli jövedelemtermelő képességét? A válasz az, hogy sok szempontból sehogy. Természetesen az elmúlt évek beszámolóiból, a piaci várakozásokból, magától a cégvezetéstől juthatunk valamennyi információhoz, melyből következtethetünk arra, hogy mekkora lesz a jövőbeni pénzáramlás, azonban fontos kiemelnünk, hogy itt elsődlegesen bizonytalan várakozásokról van szó, amelyeket nem csupán a puszta racionalitás, hanem egyéb pszichológiai és külső tényezők is befolyásolhatnak. Mindebből következik, hogy az eszközök jelenlegi ára nagyon sok szempontból a jövővel kapcsolatos várakozásoktól függ, nem pedig a puszta, racionalizálható, matematizált valóságtól. Ha javulnak a várakozások, nőnek az eszközárak. Persze mindig felmerülhet a kérdés, jogosak-e a várakozások, nem túl optimista-e az eszközt vásárló piaci szereplő. Ezzel el is érkeztünk a buborékokkal kapcsolatos legfőbb problémához: erre a kérdésre nagyon sokszor nem lehet válaszolni. Sok esetben pusztán sejteni lehet, hogy túlzott optimizmusról, Shiller szavaival élve tőzsdemámorról van szó, azonban ennek az információnak nem lehetünk biztosan birtokában. Már csak azért sem, mert ha tudnánk, hogy egy adott eszköz túlárazott, akkor ez az eszköztulajdonosok számára is világossá válna és megszabadulnának túlárazott részvényeiktól/kötvényeiktől stb., ami az árak esésével járna, a lufi kipukkadna. Ennek a folyamatnak számos alkalommal lehettünk tanúi, akár az elmúlt harminc évben, azonban fontos látnunk, hogy pusztán az áremelkedés pillanataiban nem láthatjuk azt, hogy valóban egy irracionális, indokolatlan növekedésről van-e szó. Összefoglalva azt mondhatjuk, hogy a buborékosodás nem más, mint az eszközárak elszakadása fundamentális értéküktől, azaz attól az értéktől, melyet jövőbeli jövedelemtermelő képességük indokolna.

A következő fontos kérdés, hogy milyen tényezők határozzák meg az eszközöket vásárló piaci szereplők (továbbiakban befektetők) várakozásait. A következő szakaszban nagyban támaszkodom Shiller (2002) Tőzsdemámor című művére.  Shiller három nagyobb tényezőcsoportot különít el, melyek hatással vannak a befektetői várakozásokra: szerkezeti tényezők, kulturális tényezők és pszichológiai tényezők. Nézzük a szerkezeti tényezőket! Shiller alapvetően olyan jelenségeket sorol ide, melyek a pénzügyi világgal nagyrészt közvetett kapcsolatban vannak, azonban bekövetkeztük indokolhatja a jövőbeli jövedelmezőség növekedését. Ilyen volt például az internet elterjedése, a második világháborút követő baby boom, a meghatározott hozzájárulású nyugdíjrendszerek megjelenése, vagy akár egy republikánus többségű kongresszus, mely feltehetően csökkenteni fogja a tőkenyereség után fizetendő adókat. A szerző felhívja a figyelmet, hogy ezek az események/jelenségek jellemzően a nagy tőzsdei felívelésekkel párhuzamosan, illetve azok kiindulópontjaként értelmezhetőek. Shiller óva inti az olvasót az oksági kapcsolatok megállapításától, azonban az egyes tényezők és az optimista tőzsdei várakozások között mindig teremthető valamilyen logikai kapcsolat. Nem elhanyagolhatók az öngerjesztő mechanizmusok sem. A szerző állítása az, hogy önmagában a részvényárak emelkedése is eredményezheti a befektetői körök pozitív várakozásait, miközben szigorúan véve a részvényár csupán közvetve „mutatja” az adott vállalat jövedelmezőségét. Az áremelkedés optimizmushoz vezet, ami újabb áremelkedést okoz. Az öngerjesztő folyamat így folytatódik a lufi kipukkadásáig. Nézzük a kulturális tényezőket! A piaci percepcióink kialakításában a sajtó meghatározó szereppel bír. Az ember hajlamosabb a sokat hallott, jobban hangsúlyozott információnak nagyobb jelentőséget tulajdonítani. A sajtó feladata, hogy érdekes hírekkel szolgáljon, nem pedig az, hogy az adott befektető számára az összes releváns információt felfedje. Ez sokszor ahhoz vezet, hogy a médiában többet megjelenő hír nagyobb súlyt kap a befektetők mérlegelésében, mint azt a hírekbe bekerült vállalatok/eszközök jövedelmezősége indokolná. Röviden: minél többet beszélnek valamiről, annál divatosabbá válik. Hasonló jelenség az úgynevezett „új korszak”-mánia. A befektetők a nagyobb technológiai váltásokhoz, politikai rendszerváltozásokhoz vagy akár kulturális fordulópontokhoz hajlamosak túlzottan optimista várakozásokat kötni. Ennek legjobb példája az internetes cégek felívelése a kilencvenes évek második felében, mely a dotcom buborék kipukkadásával végződött.  Végül nézzük a pszichológiai tényezőket! A legfontosabb pszichológiai tényező, mely nagyban hozzájárul a buborékok kialakulásához, az az úgynevezett csordaszellem (angolul szofisztikáltabban: group thinking). A csordaszellem lényege, hogy az egyén nem pazarol energiát a piaci helyzet objektív elemzésére, inkább halad a tömeggel, még ha relatíve kevés racionális érvet is tud felsorolni esetlegesen elhibázott döntése mellett. A folyamatra csupán ráerősít a kimaradástól való félelem (fear of missing out – FOMO), valamint a tudat, hogy veszteségek esetén nem csupán a hibás döntést meghozó befektető jár rosszul, hanem mindenki, aki a „csordához” előzetesen csatlakozott. Mindezt kiegészíti a befektetők pszichológiailag is igazolható túlzott önbizalma, mely nagyrészt alátámasztja azt a hitet, hogy az adott eszköz megvásárlásakor bölcs és jó döntést hoztunk: a részvényáremelkedés indokolt, biztosan nem buborékosodásról van szó.

A várható hozamról: Mint korábban is említettem a jövedelmi várakozások mellett az elvárt hozamok is meghatározó jelentőséggel bírnak az eszközárak alakulásában, hiszen a jövőbeli pénzáramlásokat az elvárt hozam értékeivel diszkontáljuk vissza. A kérdés adja magát: hogyan alakul ki az elvárt hozam és hogyan jelennek meg a gazdaságpolitikai döntéshozók az elvárt hozam alakításában. A teljesség igénye nélkül azt mondhatjuk, hogy az elvárt hozam a kockázatmentes kamatláb és a kockázati prémium összegeként áll elő. Kockázatmentes kamatlábnak jellemzően a rövid lejáratú állampapírok kamatát tekinthetjük, míg a kockázati prémium értékét az adott eszköz volatilitása és a piaccal való együttmozgása adja meg. Fontos kiemelni, hogy az itt leírtak nagyrészt elméleti konstrukciók, a valóság ennél nyilván bonyolultabb és a kockázat/kockázati prémium meghatározására ma már sokkal szofisztikáltabb modellek is léteznek. Összességében azt állapíthatjuk meg, hogy az elvárt hozam emelkedése az eszközárak csökkenését, míg az elvárt hozam csökkenése az eszközárak növekedését idézi elő. Ennek részletesebb kifejtésétől most eltekintek. A gazdaságpolitika felelőssége elsősorban a kockázatmentes kamatláb alakításához kapcsolódik. Ennek a folyamatnak a fiskális politika is meghatározó szereplője, azonban elsődlegesen a monetáris politikával érdemes foglalkoznunk. A központi bankok képesek a rövid lejáratú kamatok mozgatására, melyet a jegybanki eszköztár különféle eszközeinek alkalmazásával érnek el (pl. nyíltpiaci műveletek, kamatfolyosó mozgatása stb.). A monetáris expanzió (pénzmennyiség növelése) a rövid lejáratú kamatokat lefelé nyomja, ami a hitelezés olcsóbbá tételén keresztül keresletet és ezen keresztül áremelkedést generál, melyet sokszor a fogyasztó árindex növekedésében észlelünk. (Persze itt csupán a lazítás egyik csatornáját vettük figyelembe a szemléltetés végett.) Az árak emelkedése azonban nem szükségszerűen a fogyasztói árak növekedésében jelentkezik, a kamatcsökkentés ugyanúgy pozitív hatással lehet az eszközárak növekedésére és ezzel hozzájárulhat a buborékosodási folyamathoz. A fentebb leírt összefüggés azt implikálja, hogy a gazdaságpolitikai döntéshozóknak van ráhatása az eszközárak alakulására és az alacsony kamatkörnyezet hozzájárulhat egy buborékosodási folyamat kialakulásához. Ennek legfőbb példája az amerikai lakáspiaci árak emelkedése a 2008-as pénzügyi válságot megelőzően, melynek egyik legfőbb oka az Alan Greenspan vezette amerikai jegybank alacsony kamatpolitikája volt. A jó hír az, hogy ennek megfelelően a gazdaságpolitikai döntéshozók nem csupán a buborékok kialakulásához, de megelőzésköz, esetleges kipukkasztásukhoz is hozzá tudnak járulni. A következő blokkban a központi bankok és általában a gazdaságpolitika lehetséges válaszait tekintjük át tőzsdemámor kialakulása esetén.

A központi bankok lehetséges válaszai a buborékosodásra

A következő okfejtés nagyban támaszkodik Mishkin (2013) munkájára. Mint korábban is említettem a központi bankok képesek a rövid lejáratú kamatok befolyásolására a jegybanki eszköztár különböző elemeinek felhasználásával. Többek közt ez is hozzájárul ahhoz, hogy a monetáris hatóságok képesek fenntartani az árstabilitást (az inflációs céljukat), illetve bizonyos jegybankok (pl. Fed) esetén törekedhetnek a foglalkoztatás növelésére. A buborékok kapcsán az a legfőbb kérdés, hogy a központi bankok mérlegeljenek-e egyéb szempontokat a monetáris politika alakításakor, vagy csupán az elég szűken meghatározott inflációs cél teljesítésére törekedjenek. Ha a jegybank nem tesz semmit a buborékok kippukasztása érdekében, bizonyos esetekben növelheti a pénzügyi rendszer kockázatait és veszélybe sodorhatja a bankrendszer stabilitását. Ennek ellenére a szakemberek körében is vita folyik arról, érdemes-e a központi bankoknak a buborékosodás ellen fellépnie (lean), vagy csupán a buborékok kipukkadása után végezzék el a kármentést (clean). A következőkben a clean vs. lean vita legfőbb érveit ismertetem

Az amerikai jegybank korábbi elnöke, Alan Greenspan a clean oldal egyik meghatározó képviselője volt. A kérdésben alkotott álláspontját sokan Greenspan-doktrínaként emlegetik. A doktrína lényege, hogy (1) a központi bankok nem képesek a buborékok beazonosítására, mivel nincsenek a szükséges információ birtokában, (2) a buborékosodó eszközök sokszor akkora hozamot ígérnek, hogy egy jegybanki kamatemelés akár hatástalan is lehet a buborék kipukkasztásában, (3) nem lehet kiszűrni a buborékosodó eszközöket az összes eszköz közül, a kamatemelés más eszközkategóriákban is az árak csökkenését okozná, a fürdővízzel együtt a gyereket is kiöntenék, (4) a központi banknak csupán annyiban szabad az eszközárak alakulásával foglalkoznia ameddig az érintik az inflációs és foglalkoztatási célt, máskülönben egy esetleges beavatkozás káros hatással lehet a gazdasági növekedésre, az inflációt a kívánatos szint alá csökkentheti és növelheti a munkanélküliséget, (5) a monetáris politika a kamatok agresszív csökkentésével sikeresen tudja kezelni az esetleges visszaesést a buborékok kipukkadását követően. Ezen érvek alapján Greenspan a jegybanki intervenció ellen foglalt állást buborékosodás esetén.  

Mielőtt rátérnénk a lean oldal legfőbb érveire, ismertetnem kell az eszközár-buborékok két főbb típusát. Az első típus a hitelvezérelt eszközár-buborék, melynek lényege, hogy az eszközárak növekedését a laza hitelezés támogatja, a vásárolt eszközök a felvett hitelek fedezeteként szolgálnak és egy esetleges nemteljesítés esetén árfolyamuk meghatározó jelentőséget játszik a pénzügyi rendszer stabilitásában. Ez alapján láthatjuk, hogy az ily módon buborékosodó eszközök árának zuhanása nagy kockázatot jelent a pénzügyi rendszer számára, mivel abban az esetben, ha a fedezet értéke nem éri el a hitel névértékét, a bank veszteséget ír le és kellően nagy sokk esetén ez potenciális csődhelyzetet is jelenthet a pénzintézet számára. Ez akár súlyos reálgazdasági válságot is eredményezhet, ahogy ezt a 2008-as események is megmutatták.  Ezzel szemben a buborékok másik típusa a pusztán tőzsdemámor által vezérelt buborék. Ebben az esetben csupán a befektetői várakozások túlzott optimizmusáról beszélhetünk, az áremelkedés mögött nem áll hitelezés. Az ilyen típusú buborékok kipukkadása jellemzően nem jár súlyos reálgazdasági válsággal, mivel nincs olyan hitelcsatorna, melyen keresztül veszélybe kerülhetne a bankszektor stabilitása. Ilyen típusú buborékra jó példa a kilencvenes évek végén tapasztalt dotcom buborék. Látnunk kell, hogy a clean vs. lean dilemma helyett érdemesebb lehet különválasztani a kérdést aszerint, hogy a buborékok mely típusáról van szó. Hitelvezérelt buborékok esetén indokolt lehet a központi bank beavatkozása, hiszen a buborékosodás szisztematikus kockázatot jelent a pénzügyi rendszerben, a kipukkadás társadalmi és gazdasági költségei bőven meghaladhatják a beavatkozás költségeit. Tőzsdemámor vezérelt buborékok esetén nem feltétlenül indokolt a központi bank beavatkozása, hiszen a buborékosodás nem hordoz szisztematikus kockázatot, ellenben a beavatkozás költségei igen magasak lehetnek a gazdasági növekedés visszafogásán, illetve a dezinfláción keresztül.

A clean vs lean vita „eldöntése” helyett tehát érdemes lehet eset-, illetve buborékspecifikusan mérlegelni, hogy a központi bankoknak indokolt-e valamilyen eszközzel beavatkozni a további áremelkedés megelőzése érdekében. Ha a válasz igen, még akkor sem feltétlenül monetáris politikai eszköz a legalkalmasabb a buborékok kipukkasztására, kialakulásuk megelőzésére. A központi bankok a tőkekövetelmények szigorításán, a tőkeáttét szabályozásokon keresztül, vagy pusztán a pénzügyi szektor szigorúbb monitorozásán keresztül képesek lehetnek hatékonyan fellépni a buborékok kialakulása ellen. A monetáris politika célrendszerének átalakítása számos ponton lehet aggályos a Greenspan-doktrínában emlegetett okokra visszavezethetően. A központi bankok elsődleges feladata az árstabilitás fenntartása és bizonyos esetekben ez a cél ellentétbe kerülhet a buborékosodás megakadályozásának igényével. Összességében azt mondhatjuk, hogy a jegybankoknak érdemes esetspecifikusan vizsgálni a beavatkozás szükségességét és egy esetleges beavatkozás esetén is célszerűbb lehet a makroprudenciális eszközökkel fellépni a túlzott buborékosodás ellen.  

A magyar ingatlanpiac helyzete

A következő blokkban nagyban támaszkodom Ditróy (2019) cikkére. Az elmúlt öt évben drasztikus ingatlanár-emelkedésnek lehettünk tanúi, mind a fővárosban, mind országos szinten nézve. Az országos adat az árak közel duplázódását mutatja, hasonló emelkedés a 2000-es évek elején volt megfigyelhető (MNB, 2019). A 2014-ben kezdődő folyamat nem csupán a lakások árának emelkedésével járt, de általánosabban véve ingatlanpiaci boom-ról szoktak beszélni, nőtt az újonnan épített lakások száma is. Az elmúlt évek ingatlanpiaci jelensége mögött három főbb tényezőcsoportot különítenék el: keresleti tényezők, kínálati tényezők, várakozásokkal kapcsolatos tényezők.  A következőkben ezen tényezőket ismertetem.

A kínálati tényezőkről: A lakáskínálat növekedésében meghatározó szerepet játszott az ÁFA 5%-ra csökkentése új lakások építése esetén. A kormány döntése az esetleges várakozásokkal ellentétben nem járult hozzá a lakásárak csökkentéséhez, ellenben az adóteher csökkentésén keresztül növelte az új lakások építésének jövedelmezőségét.  A másik fontos tényező az utóbbi években egyre súlyosabbá váló munkaerőhiány, mely felhajtó hatással bír a munkabérekre nézve, így növelve az építtetők költségeit és ezen keresztül a lakásárakat. Harmadrészt kiemelendő az alapanyagárak növekedése, mely az előbbi gondolatmenet alapján szintén hozzájárul a lakásárak emelkedéséhez. Szintén tekinthető kínálati elemnek a jegybank alacsony kamatpolitikája, mely az elvárt hozamok szintjének csökkenésével jár, így az ingatlanpiac versenyképes befektetési alternatívává válik.

A keresleti tényezőkről: A keresleti tényezők közül az egyik legmeghatározóbb elem a jegybank alacsony kamatpolitikája, amely a lakáshitelek kamatának csökkentésén keresztül ösztönzi a jelzáloghitelek felvételét. Ezt a KSH (2019) adatai is alátámasztják. A másik fontos tényezőcsoport a kormány által bevezetett különféle lakhatási támogatások (pl. CSOK). A 2014-es boomhoz hasonlóan 2000-ben is nagyszabású lakástámogatási rendszert vezetett be az akkori Fidesz-kormány (pl. kamattámogatás), így első ránézésre akár oksági kapcsolatot is felfedezhetünk az állami programok és a lakásárak emelkedése között. A harmadik fontos tényező a befektetési célú ingatlanvásárlások számának növekedése. Ezen belül is kiemelném a hazai Airbnb piac bővülését (Szántó, 2018) és az ehhez kapcsolódó lakásvásárlásokat.

A várakozásokról: Az elmúlt években a lakáspiaci boom az üzleti hírek kiemelt szereplője volt. A kínálat dinamikus növekedését túlszárnyalta a kereslet növekedése, amely a lakásárak drasztikus emelkedéséhez vezetett. A kérdés az, hogy látható-e bármilyen tényező, amely hatással lehet az ingatlankereskedők várakozásaira és ezen keresztül befolyásolhatja az ingatlanpiac alakulását. Az első ilyen tényező a 27%-os ÁFA esetleges visszavezetése. Ez ronthatja az új lakásépítések jövedelmezőségét és ezen keresztül hozzájárulhat a kínálati bővülés megtorpanásához, amely a további áremelkedés okozója lehet. Nem kizárt az sem, hogy az ingatlanpiac jelenlegi bizonytalanságai miatt az építtetők esetlegesen kivárnak, amely szintén a kínálati oldal csökkenésén keresztül felhajtó hatással bírhat az ingatlanárakra. Nem elvetendő a politikai várakozások szerepe sem. Például az Airbnb esetleges beszabályozásának lehetősége ronthatja az ingatlanpiacon elérhető hozamokat, ami a lakások eladásán keresztül árcsökkenéshez vezethet.  Ugyanide sorolható a lakástámogatások esetleges kifutása, mely szintén negatívan hathat az ingatlanárakra.

Végül megkísérlek választ adni a legfőbb kérdésre: valóban buborékosodásról van-e szó a lakásárak emelkedésével kapcsolatban? Itt elsősorban a keresleti tényezők alakulása fontos, azon belül is a befektetési célú ingatlanvásárlások játszhatják a főbb szerepet egy esetleges buborékosodási folyamatban. A főbb kérdés, hogy az ingatlanárak növekedését indokolja-e a befektetés jövőbeli jövedelmezősége. A válasz természetesen az, hogy attól függ. Lakásvásárlások terén a kormányzati programok meghatározó jelentőséggel bírnak a jelenlegi kereslet fenntartásában, így azt mondhatjuk, amennyiben ezek a programok a jövőben is folytatódnak, a lakásárak emelkedése akár indokolt is lehet. A másik fontos piac a bérleti piac, melynek egyik legfontosabb „terméke” a rövid távú bérbeadás (pl. Airbnb). Ha az Airbnb piac szabályozása nem valósul meg a jövőben és a főváros továbbra is a nyugati turisták közkedvelt úticélja marad, úgy az áremelkedés szintén tekinthető indokoltnak. Összességében azt látjuk, hogy az ingatlanpiac jövedelmezősége továbbra is kiemelkedően magas Magyarországon a többi európai országhoz viszonyítva. Ez a tény önmagában akár további áremelkedést is indokolna, azonban a fentebb említett tényezők természetesen felülírhatják a pusztán elérhető hozam által diktált racionalitást.

Lakhatás és gazdaságpolitika

A gazdaságpolitika szempontjából a legfőbb kérdés, hogy negatív folyamatnak tekinthető-e az ingatlanárak elmúlt évben tapasztalható drasztikus emelkedése. Személy szerint azt gondolom, a gazdaságpolitikának nem feladata ítéletet mondani afelett, hogy egy adott eszközcsoport árának emelkedése indokolt-e, vagy csupán buborékosodásról van szó. Magyarországon a clean vs. lean vita is sok szempontból értelmetlen, a jegybanki kamatpolitika fókusza teljesen más (inflációs cél, árfolyamvonatkozások), így a monetáris politikával való beavatkozás megítélésem szerint bőven több költséggel járna, mint amennyit az ingatlanpiaci „buborék” esetleges kipukkadása okozna. Sokkal jogosabb felvetés, hogy az MNB makroprudenciális szabályozása alkalmas-e a hitelvezérelt eszközár-buborékok kialakulásának megelőzésére. Ezzel kapcsolatban elmondható, hogy a jövedelemarányos törlesztőrészlet szabályok szigorítása és a Bázeli tőkekövetelmények gyakorlatba ültetése mindenképp egy előremutató lépésnek tekinthető.

A gazdaságpolitika szempontjából a legfontosabb ügy a lakhatás kérdése. Az emelkedő ingatlanárak elsődlegesen azért okoznak problémát, mert megakadályozzák, hogy a munkaerő az alacsony termelékenységű vidéki városokból/falvakból a magasabb termelékenységű városokba áramoljon. Politikusi frázist használva: a tehetséges vidéki fiatal nem tud felköltözni Pestre, mert túl magasak a lakbérek, ingatlanárak. Ez számos fiatal számára negatív kilátásokat jelent, a mama hotel jelenség egyre széleskörűbbé válik, biztos lakhatás nélkül a tehetséges fiatalok esetlegesen kevésbé vállalnak kockázatosabb, de magasabb jövedelemmel járó munkákat, amely a gazdaság összteljesítményére is negatív hatással van. Ahogy az elmúlt évek rámutattak, a kormány lakástámogatási rendszere nem igazán szolgálta a lakásvásárlók érdekeit, a támogatás összege nagyban beépült az ingatlanok árába, így elsődlegesen az építtetőket és ingatlankereskedőket gazdagította. A lakásépítéssel kapcsolatos ÁFA 5%-ra csökkentése szintén nem járult hozzá a lakhatási válság megoldásához, a befektetési célú ingatlanvásárlások kiszorították a szerényebb anyagi lehetőséggel rendelkező családokat, fiatalokat az ingatlanpiacról. A frusztrációt érzékelve számos politikai párt foglalkozott a kérdéssel és megítélésem szerint rossz válaszok sora került a nyilvánosság elé. Az egyik a lakbérkorlát, mely nyugati országok tapasztalatai alapján csupán ahhoz vezet, hogy csökken a kiadott ingatlanok száma, a kiadók kevesebb energiát fordítanak a lakások állapotának fejlesztésére, az esetleges karbantartási munkálatok elvégzésére, mivel az anyagi ösztönző eltűnik a rendszerből. Ezt egy hibás javaslatnak tartom. A másik elképzelés az Airbnb piac szabályozása, a rövid távú kiadás esetleges tiltása. Nagy hibának tartanám, ha olyan megoldás születne, mely negatív hatást gyakorolna az elmúlt években felívelő budapesti turizmusra, arról nem is beszélve, hogy az Airbnb keretén belül megvalósuló tranzakciók jellemzően azokhoz a drága, belvárosi lakásokhoz kötődnek, melyek amúgy sem a beköltöző családok/fiatalok elsődleges célpontját képezik. A harmadik javaslat az önkormányzati lakásállomány bővítését célozza, méghozzá úgy, hogy az újépítésű lakások meghatározott százalékát az önkormányzatok a piaci ár feléért kötelezően megvásárolhatnák az építtetőktől. Ezt szintén egy elhibázott javaslatnak, burkolt államosításnak tekintem. A korábbiakhoz hasonlóan szintén elveszi a rendszerből az anyagi ösztönzőt, a lakáskínálat csökkenéséhez vezet, valamint a megépülő lakások árának emelkedésével jár. A negyedik javaslat az üresen álló ingatlanok megadóztatása volt, mely számos adminisztratív problémával jár és kétségeim vannak azzal kapcsolatban, hogy van annyi üresen álló magántulajdonban lévő lakás, melyek megadóztatása érdemben kezelné a lakhatási válságot.

Az általam favorizált gazdaságpolitikai beavatkozás három pillérből állna és elsődleges célja a lakáspiaci kínálat növelése lenne. Az első pillér a szociális bérlakások építése a leginkább rászorulók számára. A magyar lakástámogatási rendszer méltatlanul kevés forrást biztosított az önkormányzati tulajdonú ingatlanállomány növelésére. A szociális bérlakáshálózat a társadalmi védőháló egyik legfontosabb eleme és úgy gondolom, meghatározó jelentőséggel bírna a leginkább rászorultak segítése szempontjából. Illúziónak és felelőtlen demagógiának tartom a német bérlakáspiac megvalósításának ígéretét. Számos kutatás azt mutatta, a magyar polgárok a saját tulajdonú lakást preferálják, ezt leginkább a szerencsétlen történelmi fejlődésnek tudom be. Ettől függetlenül a kis számú, szociális alapon odaítélt önkormányzati bérlakás fontos eszköz lehet a szegénység és kiszolgáltatottság elleni küzdelemben, kis léptékben pedig nem terhelné túl sem az önkormányzatok sem a központi államháztartás költségvetését. A második pillér egy Budapest Collegium létrehozása, ahol minden budapesti székhelyű egyetemmel jogviszonyban álló magyar állampolgár igényelhetne lakhatást, szimbolikus hozzájárulásért cserébe. Ez egy olyan kormányzati nagyberuházás lenne, mely nagyban segítené a tehetséges fiatalok előmenetelét, javítana az esélyegyenlőségen és az ország gazdasági teljesítménye szempontjából hosszú távon is jövedelmező projektnek bizonyulna.  A harmadik és legfontosabb pillér az új lakások építésének deregulációja, adócsökkentés. Magyarországon az építési engedélyhez való hozzájutás, az összes szabálynak való megfelelés, a közművesítés aránytalanul magas költsége, az adóterhek, a dokumentáció költsége számos beruházót ijeszt el a nagyobb szabású ingatlanberuházási projektek megvalósításától.  Érdemes lehet megfontolni az új lakásépítések munkadíja után fizetendő járulékok és adók ideiglenes felfüggesztését, mind munkavállalói, mind munkaadói oldalról. Az építési munka adómentessé tétele növelheti a rendelkezésre álló szakmunkások számát és nagyban csökkentheti az ingatlanberuházás költségeit, ami fokozná az ingatlanpiaci versenyt a lakáskínálat növelésén keresztül.  

Források

• Ditróy Gergely (2019): ’Lakáspiac - Ezt olvasd el, mielőtt a lakásárakról vitatkoznál a kocsmában!’, letöltés helye: https://www.portfolio.hu/ingatlan/20190725/lakaspiac-ezt-olvasd-el-mielott-a-lakasarakrol-vitatkoznal-a-kocsmaban-331327
• Frederic S. Mishkin (2013): ’The Economics of Money, Banking, and Financial Markets’, Harlow, Pearson
• Központi Statisztikai Hivatal (2019): ’Lakáscélú hitelek’, letöltés helye: https://www.ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_zrh001.html
• Magyar Nemzeti Bank (2019): ’Lakáspiaci árindex’, letöltés helye: https://www.mnb.hu/statisztika/statisztikai-adatok-informaciok/adatok-idosorok/vi-arak/mnb-lakasarindex
• Robert Shiller (2002): ’Tőzsdemámor’, Budapest, Alinea Kiadó
• Szántó Zoltán (2018): ’Minden, amit tudni akartál a budapesti airbnb-piacról’, letöltés helye: https://turizmus.com/szallashely-vendeglatas/minden-amit-tudni-akartal-a-budapesti-airbnb-piacrol-1160146,